Ubicación a largo plazo: todavía hay espacio para la urbanización, y el Centro de demanda a largo plazo todavía está allí. En comparación con los ciclos históricos de los Estados Unidos y el Japón, el crecimiento económico, el dividendo demográfico y la tasa de urbanización se mantuvieron en un alto nivel de sincronización, que fueron los principales factores que impulsaron el pico a largo plazo. Desde el punto de vista de los datos de la relación entre hogares y hogares, la relación entre hogares y hogares en Japón antes del rápido desarrollo económico, la nueva construcción y el rápido crecimiento de la demanda, y la relación entre hogares y hogares alcanzó un máximo, el mercado entró en un Estado de equilibrio entre la oferta y La demanda. Desde Taiwán, Alemania, Corea del Sur, Rusia, Japón y los Estados Unidos, y otros seis países y regiones con diferentes condiciones de crecimiento de la población, independientemente de la forma de crecimiento de la población, después de la fase de rápido crecimiento de la nueva construcción, la zona urbana per cápita de nueva construcción todavía puede mantenerse en el nivel de aproximadamente 1 persona, lo que indica que incluso si la tasa de crecimiento de la población se ralentiza, la demanda de renovación de viviendas siempre puede mantenerse en un nivel relativamente estable. China sigue siendo el Centro de la demanda por las siguientes razones: 1) el crecimiento de la población se está desacelerando, pero el tamaño de los hogares sigue disminuyendo, lo que dará lugar a una mayor demanda de vivienda. Todavía hay margen para mejorar la tasa de urbanización, y se espera que la liberación de la demanda de nuevos ciudadanos aumente aún más la demanda de vivienda causada por la urbanización. Las diferentes situaciones de desarrollo de cada región conducen a la existencia de un espacio estructural. Por lo tanto, a mediano y largo plazo, de acuerdo con el promedio per cápita de 1 – 1,4, la tasa de urbanización se estima en un 70%, 1.000 millones de habitantes urbanos, en un Estado estable, el Centro de demanda de renovación de viviendas se estabiliza en 1.000 millones – 1.400 millones de habitantes al a ño. Sobre la base de 1.565 millones de viviendas vendidas en 2021, el límite máximo del Centro de demanda a largo plazo se redujo en un 10,5% en comparación con el pico anual de ventas de 2021.
Ciclo corto de la ronda actual: la recesión ha avanzado en dos rondas, la necesidad urgente de políticas. Desde el punto de vista de las ventas, la tasa de crecimiento anual de las ventas de viviendas comerciales ha disminuido durante 10 meses, cerca del nivel del ciclo de 2008, y teniendo en cuenta el impacto de la epidemia del segundo trimestre, las ventas todavía necesitan cierto tiempo para recuperarse; Desde el punto de vista de la gama descendente, la tasa media de crecimiento de las ventas ha alcanzado el 17,2%, muy por encima de la gama descendente de 2014, teniendo en cuenta el impacto de la epidemia en el segundo trimestre, también ha superado la gama descendente de 2008. En cuanto a la inversión, la presión de los fondos de las empresas inmobiliarias en el ciclo descendente de la actual ronda de ventas superpuestas sigue siendo baja, la presión del Servicio de la deuda y la supervisión de los fondos de pre – venta de dos filos afilados suspendidos, la inversión en tierras y la inversión en construcción han experimentado una disminución sostenida y significativa, la fuerza descendente ha sido mucho mayor que el ciclo de dos rondas. Sin embargo, la relajación de la política es mucho menor que las dos primeras rondas del ciclo de control, y no se ha promulgado una política nacional unificada de relajación, ya que el número de ciudades, los niveles de energía y la relajación de la política urbana son insuficientes. Desde marzo de este a ño, las epidemias han estallado en todo el país, las medidas de control se han vuelto cada vez más estrictas, a finales de abril, 24 ciudades de todo el país han aplicado políticas de prevención de epidemias que no son necesarias para salir de la ciudad o prohibir salir de la Ciudad, 49 ciudades han aplicado políticas de prevención de epidemias que prohíben salir de la ciudad en algunas regiones, el PIB histórico de las dos ciudades representa alrededor del 9% – 10% y el 30% – 32% del PIB nacional, y la proporción de la superficie nacional de ventas de viviendas comerciales es de alrededor del 6,5% y el 23,5%, respectivamente. Sobre la base de la teoría del Profesor Song Zheng de la Universidad China de Hong Kong de que el cierre total de la ciudad reduciría los ingresos reales de la ciudad en un 61% en el mes en curso, calculamos el rango descendente del PIB de la ciudad cerrada. Suponiendo que el crecimiento del PIB nacional y el objetivo de crecimiento económico anual se mantengan en el 5,5% en el segundo trimestre sin la influencia de la epidemia, calculamos que el crecimiento del PIB en el segundo trimestre es del 1,28%, la estimación neutral es del 0,12% y la expectativa pesimista es del – 1,57%. Las ventas de viviendas comerciales correspondientes disminuyeron un 23,37% / 23,95% / 24,9%, respectivamente, y el impacto de la epidemia en la economía y la industria se intensificó a la baja, por lo que es necesario aplicar políticas. Creemos que la tendencia del mercado inmobiliario de este año será similar a la de 2020, las ventas en el primer semestre de la recesión, la segunda mitad con la liberación gradual de la demanda, las ventas se acelerarán significativamente. La diferencia con 2020 es la siguiente: 1) después de la epidemia de 2020, la demanda se libera naturalmente, el segundo trimestre se calienta más rápido, y la demanda de este año depende principalmente de la política, la recuperación puede ser más lenta que 2020. En el segundo semestre de 2022, el entorno crediticio es relajado, el entorno macroeconómico es obviamente mejor que en 2020, y se espera que las ventas de Q3 se estabilicen debido a la política de restricción de compras y préstamos que se está aplicando en todas partes.
La situación actual de la entrada y salida de los países de mercado continúa. En la actualidad, la situación del mercado muestra un fenómeno evidente de entrada y salida de las empresas nacionales, las ventas de las empresas privadas en el extremo de las ventas disminuyen significativamente año tras año, la concentración del mercado sigue disminuyendo, después de marzo de 2022, la proporción de las ventas de las empresas estatales ha superado a La de las empresas privadas; En el extremo de financiación, las empresas estatales eliminan el apalancamiento temprano y los indicadores de “tres líneas rojas” son mejores que las empresas privadas, las empresas privadas tienen dificultades para financiar la deuda, el costo de la emisión de bonos es mayor, la emisión de bonos en el futuro próximo se basa principalmente en las empresas estatales, mientras que la calificación crediticia de un gran número de empresas privadas se reduce continuamente, el costo de la emisión de bonos aumenta una vez más, y el riesgo de minas terrestres de las empresas se gesta continuamente; Land end Private Enterprises to take Land Reduction, 2021 two and three rounds of Soil Beat and this year the first round of Soil Beat to the National Central Enterprises as well as local city Investment mainly, the Private Enterprises to take land will and the ability to take Land have a significant reduction.
La tendencia general de la contracción de las empresas privadas y la diferenciación de las estrategias de competencia en el futuro. En las circunstancias de la estricta supervisión de los fondos de preventa, la reducción de los canales de financiación y el aumento de la escala de vencimiento de la deuda, las empresas reducen los gastos de adquisición de tierras para formar un nuevo equilibrio de fondos, algunas empresas carecen de existencias y comienzan a reducir la capacidad de producción de las empresas privadas. Esperamos que en el futuro se forme un patrón de competencia diferenciado con el desarrollo nacional de las empresas estatales y el enfoque regional de las empresas privadas. Además, debido a la necesidad de complementar la cuota de mercado de las empresas privadas que salen del peligro, la necesidad de resolver el riesgo de la industria mediante la fusión y adquisición de proyectos de empresas inmobiliarias que salen del peligro, y el objetivo de aprovechar el último año del período de tres años de reforma de las empresas estatales, las empresas estatales tienen la necesidad de seguir ampliando la lista, por lo que recomendamos que se preste atención a la posibilidad y la oportunidad de la liberalización de la refinanciación de las empresas. En la historia, la apertura de cuatro canales de refinanciación promoverá la mejora de los fundamentos a corto plazo de la industria, el aumento de la cantidad y el rendimiento del mercado también reflejan una mayor coherencia, por lo que si se puede abrir el canal de refinanciación en el ciclo actual, se espera que los fundamentos de las ventas y el rendimiento del mercado aumenten.
La valoración se divide, la valoración de las empresas estatales se repara más rápido. Referencia 2014 – 2016, 2018 – 2019, 2019 – 2020 tres ciclos de relajación inmobiliaria, excepto el ciclo 2014, los otros dos ciclos shenwan Real Estate Index en el Fondo del mercado después de un mayor aumento. En la etapa final de la política hasta el final del mercado, las principales empresas de vivienda impulsaron el aumento de la placa, y el mercado alcanzó el Fondo por las empresas de vivienda no líderes impulsaron el aumento de la placa. Además, en el caso de la restricción de la financiación, las empresas estatales tienen la ventaja de mantener el ritmo de la adquisición de tierras y el ritmo de las ventas, lo que da lugar a una clara diferenciación de la valoración entre las empresas estatales y las empresas privadas. El ciclo actual comenzó en agosto de 2021 y se encuentra actualmente en la etapa de la parte inferior de la política a la parte inferior del mercado. En la actualidad, el mercado general no se ha estabilizado, el seguimiento de la relajación de las políticas en todas las regiones aumentará gradualmente la situación del mercado se recuperará gradualmente. Hasta la fecha, en comparación con las empresas de vivienda no líderes en el ciclo actual, las empresas de vivienda líderes tienen un mejor rendimiento, la diferencia es mayor que las rondas anteriores; En el contexto del endurecimiento general de la financiación, las empresas privadas siguen siendo violentas, el aumento de las empresas estatales en comparación con las empresas privadas también ha mostrado un aumento mayor que las rondas anteriores. En cuanto a la reparación de la valoración, la valoración actual de las empresas inmobiliarias no líderes es mayor que la de las empresas privadas. En combinación con la reanudación de los tres primeros ciclos, prevemos que la tendencia de seguimiento del ciclo actual tendrá las siguientes características: 1) después de que el mercado alcance el nivel más bajo, la valoración de las acciones inmobiliarias tendrá una reparación más grande, ya que el ciclo actual es más descendente que el ciclo anterior, la duración es más larga, y la confianza del mercado es más insuficiente que el ciclo anterior, por lo que la evaluación de la política al final del período de mercado no es obvia. Por lo tanto, se espera que el mercado de seguimiento alcance un nivel más bajo.
2) beneficiarse de una gestión sólida y de un bajo nivel de liderazgo en la industria, las principales empresas inmobiliarias en esta etapa seguirán aumentando, las empresas inmobiliarias no líderes se espera que alcancen un mayor aumento después de que el mercado alcance su punto más bajo. La salida de la capacidad y la reducción de la capacidad de las empresas privadas se han convertido en una tendencia inevitable, la capacidad de suministro de las empresas privadas se verá más limitada a corto plazo después de que el mercado se recupere, y las empresas estatales centrales pueden reanudar la capacidad de venta antes después de la recuperación del mercado, por lo que el grado de diferenciación entre las empresas estatales centrales y las empresas privadas se intensificará aún más. Sin embargo, en las tres primeras rondas del ciclo anterior, se puede ver que el punto más alto de la reparación de la valoración PB de las principales empresas inmobiliarias está cerca del punto más alto en los primeros seis meses del ciclo, y el punto más alto y el punto más bajo aumentan indefinidamente, lo que tiene cierta correlación con la duración del ciclo. Hasta la fecha, el punto más alto PB de Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Y China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) \ \ \ Desde el punto más alto y el punto más bajo de los aumentos, el ciclo actual de nueve meses de aumento en alrededor del 60%, teniendo en cuenta que el mercado no se ha estabilizado, la política de relajación continua, el ciclo actual del mercado es similar al ciclo de 2014, la duración del ciclo es más larga, se espera que Pb todavía tenga un 30% – 50% de espacio de aumento.
Las empresas de vivienda de alta calidad se centran en. En la actualidad, a medida que el mercado se estabilice gradualmente, se espera que las empresas centrales nacionales aceleren la expansión de la escala y que la tasa de contracción de las empresas privadas se desacelere, por lo que sugerimos que se preste atención a la expansión sostenible de la escala y se mantenga la expansión nacional de las grandes empresas centrales nacionales, como Poly real estate, etc. además, teniendo en cuenta la posibilidad de la liberalización de la financiación, se recomienda que se preste especial atención a las empresas centrales nacionales, como las empresas inmobiliarias polivalentes, las empresas inmobiliarias polivalentes, las empresas privadas y las empresas privadas.
Factores de riesgo. Riesgo de la política: el progreso de la relajación de la política es inferior a las expectativas, el impuesto sobre bienes inmuebles, el control de la política de fondos de preventa supera las expectativas. Riesgo de mercado: la disminución de las ventas de la industria inmobiliaria superó las expectativas.
