Punto de vista básico
¿Cuál es el papel actual de la propiedad en el “crecimiento constante”? Desde marzo, una amplia gama de brotes repentinos han perturbado el funcionamiento económico y han afectado tanto al consumo como a las exportaciones. A corto plazo, es difícil encontrar otras industrias que puedan reemplazar eficazmente el papel desempeñado por la industria inmobiliaria, creemos que la propiedad será un agarre importante en el crecimiento estable de este a ño, la inversión inmobiliaria estable en esta etapa es importante para el crecimiento económico de China. La disminución del crecimiento del PIB es evidente y carece de un fuerte apoyo, y la presión sobre la inversión inmobiliaria es mayor. Calculamos por separado que para alcanzar el objetivo económico del 5,5% este año, la inversión inmobiliaria debe ser al menos del 2,1% al 2,5%. Esperamos que la inversión inmobiliaria mejore en el tercer trimestre y que la presión General siga siendo alta durante todo el año.
¿Cuál es la voluntad y la capacidad actuales de los residentes para comprar una casa? La contradicción fundamental que debe resolverse urgentemente en la demanda interna a corto plazo es si la relajación de las políticas puede aumentar la voluntad de compra de viviendas y restablecer la confianza de los compradores de viviendas. En la actualidad, la intención general de los residentes de comprar cerca del Fondo. A corto plazo, la tasa de crecimiento de los ingresos de los residentes tiende a disminuir, pero los ingresos de los grupos de ingresos medianos superiores se recuperarán mejor que los de los grupos de ingresos bajos, o habrá una pequeña voluntad de apalancamiento constante. Desde el punto de vista del nivel de apalancamiento macroscópico, la tasa de apalancamiento real del sector residencial en China es relativamente baja, y la tasa de apalancamiento del sector residencial es del 62,1%, que es inferior a la de los países desarrollados. El apalancamiento de los préstamos residenciales fue del 11%, por debajo de los máximos de Estados Unidos y Japón. A juzgar por el apalancamiento de la compra de viviendas, China tiene al menos 1,6 puntos porcentuales de margen de mejora si está anclada en los Estados Unidos. Desde el punto de vista de la carga microeconómica de los hogares, el alto ahorro de China proporciona una plataforma de Seguridad para que los residentes compren casas, pero la carga de la deuda de los residentes es relativamente grande. La relación de ingresos hipotecarios de China en 2021 fue del 77%, inferior al 91% en los Estados Unidos. Calculamos que la relación de servicio de la deuda del sector residencial de China en 2021 es del 11,9%, la relación de servicio de la deuda de la vivienda residencial es del 5,29%, y la carga de los préstamos hipotecarios es mayor que la de los países de bajos tipos de interés.
¿Cuánto margen de apalancamiento ofrece la flexibilización de las políticas? Recientemente, las políticas locales en la relación de pago inicial y la tasa de interés hipotecario tienen una reducción significativa, creemos que puede aumentar la confianza en la compra de viviendas, pero estos dos ajustes para los residentes no son sólo una reducción de la oferta anual real, en algunas combinaciones, aumentará la carga de los residentes. Sin embargo, en comparación con los Estados Unidos, la carga hipotecaria de los residentes chinos sigue siendo asequible. Según nuestra estimación, 1) el apalancamiento de los residentes después de la reducción de la tasa de pago inicial: o aumentar el préstamo de 1,28 billones de yuan, la tasa de crecimiento del saldo de los préstamos personales para la compra de viviendas alcanzó el 12,8%, en comparación con la tasa de crecimiento de 2021 aumentó en 1,5 PCT. En comparación con la proporción de pago inicial, la reducción de la proporción de pago inicial en todas las localidades aumentará 1,1, 0,2 y 2,4 PCT respectivamente. Si se utiliza el LPR actual de 5 años (4,45%) como tasa de interés hipotecario, en la proporción de pago inicial no se ajusta y la proporción de pago inicial se reduce en dos casos: 2022 residentes deben devolver el principal y los intereses hipotecarios y 2,8 y 2,9 billones de yuan, respectivamente, la tasa de crecimiento interanual es de – 1,4% y 1,6%. La relación de servicio de la deuda de los hogares fue del 5,35% y el 5,51%, respectivamente, lo que representa una disminución de 0,4 y 0,24 PCT en comparación con 2021. Si la tasa de interés de los préstamos hipotecarios se reduce, la carga de los préstamos hipotecarios se reducirá en la misma proporción de pagos iniciales; Aunque la carga de los préstamos hipotecarios de los residentes ha aumentado ligeramente, la relación de servicio de la deuda de los residentes está entre el 5,40% y el 5,48%, en comparación con la relación de servicio de la deuda de los residentes de los Estados Unidos de 2022 (6,06%), todavía hay 0,58 ~ 0,66 PCT para mejorar.
¿Cuál es la verdadera demanda de vivienda en China? A largo plazo, la verdadera demanda de vivienda de China sigue siendo sostenible. Según nuestras estimaciones, la demanda real media anual es de 997 millones de yuan antes de 2035 y más de 650 millones de yuan después de 2035.
¿Puede repararse el riesgo de crédito de la industria? La reparación del riesgo de crédito de las empresas de vivienda todavía necesita tiempo, las empresas de vivienda de riesgo experimentarán al menos tres años de ciclo de contracción, las razones son: 1) en los próximos 1 – 2 años, la industria todavía se enfrenta a la presión a la baja, las empresas de vivienda de riesgo no tienen las condiciones para participar en el mercado; La reconstrucción general del sistema de crédito industrial llevará tiempo; Las empresas inmobiliarias de riesgo eligen activamente el tiempo por el espacio para resolver el problema. A corto plazo, la solución del riesgo de crédito se basa principalmente en la fuerza externa: la política de “crédito amplio” se superpone con la introducción de capital nacional, AMC en la Oficina, la introducción de instrumentos de protección del crédito, etc. en la industria, los departamentos de la demanda de financiación racional de las empresas inmobiliarias siguen rompiendo nuevas vías, el mercado de la industria mejora marginal prevista del riesgo de crédito. Creemos que la solución del riesgo de crédito a corto plazo tiene tres efectos en las empresas inmobiliarias: 1) las políticas promueven la mejora del nivel de crédito de las empresas privadas de vivienda de alta calidad, o se espera que sigan aumentando las líneas de crédito, lo que conduce a un aumento acelerado de la financiación total de toda La industria. Las calificaciones crediticias dentro de la industria se dividen aún más. Promover el ajuste estratégico de las empresas inmobiliarias. A largo plazo, el patrón de competencia de la industria se optimizará significativamente, después de que la industria se aclare ordenadamente en el futuro, esperamos que la cuota de mercado de las empresas privadas disminuya del 70% al 40%.
¿Cuál es la duración del mercado inmobiliario y el espacio al alza? En la actualidad, la lógica dominante del sector inmobiliario se basa principalmente en el efecto de la transmisión de políticas a los fundamentos. La dimensión a medio y largo plazo, el aumento de la cuota de liderazgo y la optimización del modelo son la gran lógica de la placa inmobiliaria. A lo largo del ciclo de historia de la reanudación de la negociación, sabemos que el mercado inmobiliario a menudo comienza con expectativas de flexibilización de la política y puede continuar hasta que los datos básicos, como las ventas, mejoren, y el punto final del mercado tiende a estar ligeramente por delante o sincronizado con el endurecimiento de la política. Por lo general, cada ronda de precios experimenta dos olas de aumento, la primera ola en la difícil situación de la inversión, la política de fondo, la segunda ola de aumento a menudo comienza bajo la política de puntos de inflexión fundamentales. Y en el medio de estas dos olas de mercado por lo general experimentará un período de cuello de botella. El mercado inmobiliario de esta ronda comenzó en noviembre de 2021 hasta ahora ha sido más de siete meses, el actual exceso de rendimiento a corto plazo de la placa entró en el período de cuello de botella, pero con la mejora de los fundamentos de la “u”, pronto entrará en la segunda fase de aumento. De pie en el momento actual (A finales de mayo de 2022), creemos que la valoración de la placa todavía tiene un 8% ~ 29% de aumento del espacio, el aumento de la placa todavía se espera que tenga un 11% ~ 33%; Durante la ronda actual (A partir de noviembre de 2021) se prevé que el espacio de Pb aumente entre el 16% y el 40%, y se prevé que el aumento de la placa sea del 21% al 45%.
Propuestas de inversión
Creemos que la lógica actual de la industria ha cambiado gradualmente de “si la política será laxa” a “si la política puede tener un efecto real”. Desde el punto de vista de la demanda y el apalancamiento, todavía hay margen para mejorar, por lo que esta ronda de restauración de los fundamentos inmobiliarios también llegará como estaba previsto. En la actualidad, el sector inmobiliario se encuentra en un período de cuello de botella en un ciclo ascendente, creemos que con la llegada del punto de inflexión fundamental, se abrirá una segunda fase ascendente. A juzgar por los datos de alta frecuencia que seguimos, las ventas han experimentado una micro recuperación estructural. Por lo tanto, se recomienda que se preste atención a la inversión del tercer trimestre del mercado de placas tectónicas, la atención a largo plazo a la mejora de la participación de los líderes y la optimización del modelo después de la lógica de la línea principal.
Se recomienda que se preste atención continua a las oportunidades del sector inmobiliario. Sugerimos que nos centremos en cuatro líneas principales: 1) las principales empresas de vivienda de las empresas estatales centrales, que han sido valoradas y fortalecidas en la última etapa, todavía disfrutarán del espacio de aumento del mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group y CRC Land; Las principales empresas estatales centrales regionales y las empresas privadas de alta calidad, pero el flujo de caja y la calidad de los informes financieros son mejores: jianfa International, Yuexiu real estate, the United States real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Después de que la política sea más clara, se puede prestar atención al objetivo de la inversión elástica: Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) y Brigitte Garden; En la actualidad, la determinación de los ingresos es fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito a corto plazo de las empresas relacionadas con la vivienda se libera lentamente, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Service, Xuhui Yongsheng Service, Pauli Property, sino – sea Property, Xincheng Yue Service.
Indicación del riesgo
Gestión de empresas inmobiliarias y riesgo de crédito; Los fundamentos de la industria inmobiliaria superan las expectativas; El efecto de la política de regulación inmobiliaria no es tan bueno como se esperaba.
