Punto de vista básico: Creemos que las empresas estatales locales y las empresas inmobiliarias regionales, que han sido erosionadas continuamente por las empresas inmobiliarias de alto volumen de negocios en los últimos años, con una mayor capacidad de acceso a la tierra, se darán cuenta de la escala de ventas desde el acceso a la tierra, y las empresas de la industria tendrán un proceso de regresión media. Las empresas inmobiliarias de bajo endeudamiento y lento volumen de negocios, con la mejora de la posición crediticia y el bajo nivel de apalancamiento, obtienen continuamente la cuota de mercado perdida de las empresas inmobiliarias de riesgo en el mercado de la tierra, logran la doble mejora de la escala y la calidad.
Aceleración de los impagos de las empresas privadas y disminución continua de las ventas de tierras
Desde la aparición de la presión de liquidez en la industria inmobiliaria en el segundo semestre de 2021, la escala general de impago ha seguido aumentando. Entre ellos, la proporción de empresas privadas de vivienda que incumplen el contrato sigue aumentando, del 59% en 2020 y del 89% en 2022. Desde la financiación hasta la adquisición de tierras, y luego la transmisión a la escala de ventas, la escala de ventas de las empresas privadas siguió disminuyendo. Entre las 100 principales empresas inmobiliarias, la proporción de ventas de empresas privadas disminuyó del 82% en 2018 al 79% en 2021.
Mejora de la resistencia de la construcción de la tierra
Detrás de la disminución de la cuota de mercado de las empresas privadas está el rápido aumento de los gastos de adquisición de tierras y construcción de proyectos de las empresas estatales locales. Utilizamos el Estado de flujo de efectivo, la compra de bienes, la aceptación de pagos de mano de obra para medir la tasa de crecimiento interanual de las empresas y el ritmo de construcción, las empresas locales de propiedad estatal en 2017 – 2020 para terminar la intensidad de la construcción de la tierra disminuyó, 2021 se recuperó rápidamente, con otros tipos de empresas inmobiliarias se diferenciaron significativamente.
Debido al crecimiento relativamente estable de la escala en los últimos años, las empresas estatales locales mantienen un nivel de deuda relativamente bajo en la industria, mientras que en el proceso de mejora estructural del entorno de liquidez, el nivel relativamente bajo de apalancamiento corresponde a un mayor potencial de apalancamiento.
La mejora marginal de la oferta y la demanda es evidente, y la recuperación de las ventas inmobiliarias es previsible.
A nivel de la oferta de nuevas viviendas, con una nueva ronda de brotes epidémicos desde marzo de este a ño ha mejorado gradualmente, las medidas de control de cierres se han ido reduciendo gradualmente en el proceso, la ciudad central siguió mejorando el volumen de ventas, marzo, abril aprobó un aumento continuo de la zona de permisos de preventa. A nivel de la demanda del mercado, en un entorno político relajado, las transacciones de viviendas de segunda mano en las principales ciudades mejoraron en comparación con el mes anterior, después de abril, el número de transacciones disminuyó año tras año.
Bajo la influencia de la situación epidémica, la Oficina de ventas ve la casa y la venta y así en el proceso de transacción normal el efecto adverso que se desvanece gradualmente, la acumulación temprana espera que el proyecto de venta entre en el mercado uno tras otro, el lado de la oferta mejora continuamente puede esperar.
De la semana alta a los recursos pesados, las grandes oportunidades para las pequeñas empresas inmobiliarias
Desde 2018, la industria inmobiliaria en el modo de alto volumen de negocios, las grandes empresas inmobiliarias siguen ampliando el radio de gestión y control, el hundimiento continuo del modo de funcionamiento de las ciudades de baja energía, sacrificando el espacio de beneficios a cambio de un rápido crecimiento a gran escala del modo de funcionamiento es difícil de mantener.
Por el contrario, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias regionales, con la mejora de la situación crediticia en el entorno financiero, as í como el radio de control de los pequeños costos y las ventajas de eficiencia, siguen mejorando las ventajas competitivas relativas en el entorno cambiante del mercado. Desde el segundo semestre de 2021, la intensidad de la tenencia de la tierra se ha mejorado continuamente en el extremo de la tenencia de la tierra. En el proceso de mejora marginal de la oferta y la demanda en el mercado actual, la posición competitiva se ha invertido en la parte inferior.
Propuestas de inversión
En nuestra opinión, en la actualidad no se han producido mejoras sustanciales en los datos brutos, y la política reguladora sigue siendo principalmente un ritmo relajado. Al mismo tiempo, en el proceso de mejora de la situación epidémica y eliminación gradual de los factores desfavorables que impiden que las empresas promuevan el comercio, la mejora de la oferta y la demanda impulsará gradualmente la recuperación de los bienes raíces. Las principales empresas inmobiliarias y regionales con capacidad de acceso a la tierra y comercialización se beneficiarán en gran medida de la mejora de la estructura competitiva y el mercado de la tierra y de la doble inversión de la escala de ventas y la calidad de la gestión. Recomendación continua de tres líneas principales: 1) las empresas estatales locales que se benefician en gran medida de la mejora de la estructura de la competencia de las empresas privadas después de la liquidación: Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.Ltd(600639) ; National leader for Sustainable Improvement of Management Quality in the middle and long term: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke a, Green City China; Empresa privada de gestión estable de alta calificación: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Xuhui holding Group.
Eventos de alerta de riesgo: entorno financiero más estricto de lo esperado; La epidemia sigue afectando a las ventas de bienes raíces; Cambios en las normas de concesión del mercado de la tierra; Cambios en la política de ventas inmobiliarias; Cambios en la política de regulación inmobiliaria; Datos de referencia retrasados o no
