Introducción al presente informe:
Mirando hacia atrás en el ciclo inmobiliario de 2009 hasta la fecha, de acuerdo con las diferentes combinaciones de políticas para las empresas inmobiliarias y los residentes, podemos ver que la relación activo – pasivo de las empresas inmobiliarias en lugar de los residentes es el núcleo del rendimiento del exceso de rendimiento de la placa.
Resumen:
En el marco de la financiación inmobiliaria, el impacto de las empresas inmobiliarias en la industria es mayor que el de los residentes, el impacto de la financiación es mayor que el control administrativo, y la ubicación de la vivienda en 2017 después de la especulación es el punto de demarcación. Con el límite de 2017, la política de regulación de la propiedad ha pasado de ser una combinación de “empresas de vivienda amplias y residentes estrechos” a “empresas de vivienda estrechas y residentes anchos” en la actualidad.
2009 – 2017 es el período de expansión de las empresas inmobiliarias, que se refleja en la apertura gradual de los canales de financiación de las empresas inmobiliarias, el apalancamiento de las empresas inmobiliarias y la expansión de la escala de activos. Mientras que los residentes se centran en la política de “cuatro órdenes de restricción” de la relajación y la estricta apertura del control. En 2017, el ajuste de la “vivienda sin especulación” entró en el período de reducción del apalancamiento de las empresas inmobiliarias, desde las nuevas normas de gestión de activos para limitar la financiación de la tierra hasta las “tres líneas rojas” para limitar la financiación del desarrollo, y luego la supervisión de los fondos de preventa para limitar la financiación de las ventas. Y el lado residencial correspondiente, desde la introducción de talentos hasta las subvenciones a la compra de viviendas y otras políticas, ha ido liberando gradualmente las restricciones de los residentes.
A diferencia de la percepción del mercado, la relajación del crédito en el extremo de la vivienda es la fuente del exceso de rendimiento de la placa, el punto de División en 2017, que fue antes de la fase de expansión del apalancamiento de las empresas de vivienda, la placa inmobiliaria sigue teniendo un rendimiento relativo, el rendimiento compuesto anual medio en el 15,9%, mientras que el índice de Shanghai en el 7,4%. Debido al mecanismo de crédito derivado de la tierra, la etapa de las empresas de vivienda, la apertura de los canales de financiación de las empresas de vivienda, el mercado inmobiliario y el mercado de la tierra siguen aumentando. De 2008 a 2017, independientemente de que haya otros niveles de regulación y control, en el lado de la financiación de las empresas inmobiliarias se a ñadió casi un canal de financiación cada a ño, y se abrieron sucesivamente los canales de financiación de préstamos para el desarrollo, fideicomisos, refinanciación, ABS, bonos corporativos, bonos en el extranjero, etc. la relación entre el activo y el pasivo de la industria aumentó del 62,4% a principios de 2009 al 78,5% en 2017, y la tasa media anual de crecimiento compuesto de la escala del pasivo fue del 32,9%. En esta etapa, la deuda sigue expandiéndose, incluso con la acumulación de existencias, la represión de las políticas, la preocupación por la demanda, el sector sigue obteniendo un rendimiento excesivo sostenido. El mejor desempeño de los precios de las acciones es el segundo y tercer nivel de empresas inmobiliarias más resilientes y de crecimiento más fuerte, representando a la empresa 0 Yango Group Co.Ltd(000671) , mientras que las principales
Después de 2017, las empresas inmobiliarias entraron en la fase de desapalancamiento, incluso si la política de los residentes entró en un ciclo de relajación continua, el sector inmobiliario todavía no tiene ingresos relativos, para 2021, la tasa media anual de rendimiento compuesto en – 9,0%, mientras que el índice de Shanghai en el 3,8%. En la etapa de contracción, debido al endurecimiento de la financiación, el mercado de la tierra se enfría, las empresas inmobiliarias se preparan para reducir los precios de las existencias, lo que perjudica el margen de beneficio, debilita la rentabilidad y aumenta el riesgo operacional.
La escala de la deuda de las empresas inmobiliarias disminuyó al 20,9% anual. La relación activo – pasivo de la industria comenzó a disminuir después de alcanzar un máximo del 79,8% en 2018, frente al 79,0% en 2021. El margen bruto y el margen neto disminuyeron del 29,8% y el 12,4% en 2017 al 19,3% y el 4,8% en 2021. Junto con la política de financiación de las empresas inmobiliarias, las nuevas normas de gestión de activos en 2018, las tres líneas rojas en 2020, la supervisión de los fondos de pre – venta en 2021, la explosión a gran escala de las empresas inmobiliarias, la placa inmobiliaria en esta etapa de los ingresos negativos. A nivel de las acciones, las principales empresas inmobiliarias representadas por la contratación de seguros mostraron una mayor resistencia a la caída.
En la actualidad, se trata de una revisión de las expectativas pesimistas de que la tasa de desinversión de las empresas inmobiliarias en 2021 es demasiado rápida, que entra en el intervalo de rendimiento excesivo gradual y estructural, y busca un entorno de financiación gradual para mejorar la redistribución marginal del crédito de las empresas estatales centrales de segunda línea, as í como la escasez de activos con activos básicos y un flujo de caja estable. El apetito de riesgo de las instituciones financieras sigue siendo bajo, la redistribución del crédito sigue siendo favorable para las empresas estatales centrales de segunda línea, los beneficiarios de los objetivos Cccg Real Estate Corporation Limited(000736) , Xiamen C&D Inc(600153) . Además, las empresas inmobiliarias de alta calidad con activos básicos y flujo de caja estable en la escasez de activos de distribución recomiendan Financial Street Holdings Co.Ltd(000402)
Risk tip: reinicie el modelo de financiación de la tierra, la demanda de la industria está disminuyendo más rápido de lo esperado.
