El ajuste de profundidad de la industria inmobiliaria sigue en curso.
En marzo, debido a la situación epidémica, la economía y otros factores, el mercado inmobiliario tradicional “Xiao Yang Chun” no apareció, la tendencia a la baja del mercado es cada vez más evidente. Los datos muestran que el volumen de Negocios de la vivienda comercial en 30 ciudades grandes y medianas disminuyó un 49% año tras año, y el rendimiento de las ventas de las principales empresas inmobiliarias sigue aumentando.
El 8 de abril, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) \ \ \ \ \ Cerró el espacio para el aumento de los precios de la vivienda, mientras que el mercado de la vivienda de segunda mano casi congelado, cortando la cadena de cambio de vivienda.
En la actualidad, las medidas de corrección del crédito, estabilización del mercado local, apoyo a la demanda razonable, etc., no han podido invertir la tendencia descendente del mercado inmobiliario, pero los fundamentos de la industria inmobiliaria no han cambiado, la industria en general espera que en el futuro se promulguen políticas multidimensionales de flexibilización para promover el retorno de la industria inmobiliaria al desarrollo saludable y a un círculo virtuoso.
Sin embargo, el crecimiento de la escala de la industria inmobiliaria ha alcanzado su punto máximo en el futuro previsible, y el libro blanco considera que la industria entrará en la era de la “reducción del desarrollo”. En este proceso, explorar un nuevo modelo de desarrollo que se adapte al desarrollo de los tiempos se convertirá en un factor clave para que las empresas inmobiliarias se mantengan en la vanguardia de la industria.
La escala de la industria alcanzó su punto máximo.
Después del primer trimestre de 2022, la situación de la industria inmobiliaria sigue siendo sombría. Boc International (China) Co.Ltd(601696) \ En 16 ciudades, el volumen de Negocios de viviendas de segunda mano disminuyó un 42% año tras año, un 1,4% más que el mes pasado.
“Se espera que las ventas de abril sigan siendo bajas, el final del mercado o llegará a finales del segundo trimestre, se espera que las transacciones de mayo y junio se estabilicen, la disminución interanual también se reducirá. Estas instituciones creen que “se espera que las ciudades de primer y segundo nivel tomen la iniciativa en la estabilización, y que el mercado de las ciudades de tercer y cuarto nivel se estabilice durante mucho tiempo”.
El punto de partida actual para la desaceleración de la industria es 2021. Debido al efecto de superposición de políticas, junto con la presión de la industria, el mercado cayó más de lo esperado en el segundo semestre de 2021.
A partir de los datos de la visita de Paulie real estate, en el primer semestre de 2021, el dial de la semana visita 80 – 100 grupos, el dial de la semana visita 50 – 60 grupos, mostrando una caída de acantilados, una disminución del 38% en comparación con el a ño anterior, una disminución del 33%. La confianza del mercado es muy baja.
Desde el punto de vista del rendimiento del mercado, desde el punto de vista de la superficie nacional de ventas de viviendas comerciales, el primer semestre de 2021 aumentó un 27% en comparación con el mismo per íodo del año pasado, el primer mes de julio en comparación con el año pasado se volvió negativo, el segundo semestre disminuyó un 15% en comparación con el mismo período del año anterior; Al mismo tiempo, el precio medio de venta de la vivienda comercial disminuyó notablemente desde agosto de ese año, y el precio medio de venta de la vivienda comercial en diciembre fue de 9.512 Yuan / m2, lo que representa una disminución del 13,8% con respecto a principios de año.
En el mismo per íodo, las ventas de viviendas disminuyeron aún más. Los datos de Kerry muestran que en julio de 2021, las ventas mensuales de las 100 principales empresas inmobiliarias de un solo mes de resultados positivos a negativos, una disminución interanual de menos del 7%, desde entonces la disminución mensual se amplió, diciembre de ventas mensuales de gama completa cayó alrededor del 35% interanual. Entre ellos, las ventas de top10 disminuyeron un 28% en el segundo semestre del año.
La tendencia descendente del mercado de la tierra también es notable. According to the “White Paper” data, compared with a Lot for Land, the National 22 Cities three lots of Land Transfer FEE dropped 47%, Flow Beat or suspended Transfer rate reached 19%, average Premium rate only 2.3%, Land Price dropped 1000 – 2000 Yuan / m2.
Aun así, a lo largo de 2021, la superficie nacional de ventas de viviendas comerciales alcanzó los 1.790 millones de metros cuadrados, las ventas alcanzaron los 18,2 billones de yuan, se mantuvieron altas.
El crecimiento de la industria también se ha convertido en el Consenso de la industria. Los datos de la Oficina Nacional de estadística muestran que la superficie nacional de ventas de viviendas comerciales alcanzó los 1.694 millones de metros cuadrados en 2017, y este indicador se ha mantenido básicamente estable desde entonces, de 2018 a 2020, respectivamente, 1.717 millones de metros cuadrados, 1.716 millones de metros cuadrados, 1.761 millones de metros cuadrados, un aumento del 1,3%, 0,1% y 2,6%, respectivamente.
“En el futuro se espera que el volumen de negocios sea muy difícil de lograr un gran avance, por lo que la industria entró en una era de crecimiento. Ding zuyu, Presidente Ejecutivo de Yi Ju en China, dijo anteriormente. El Presidente de la Junta de Xu Hui Lin Zhong también espera que la capacidad futura de la industria inmobiliaria se mantenga en 1.000 millones de metros cuadrados de desarrollo, 15 billones de transacciones.
En el Libro Blanco publicado se afirma además que el mercado de la vivienda comercial entrará en una era de desarrollo decreciente, teniendo en cuenta los cambios en la estructura de la vivienda y la disminución de la demanda y la oferta adicional.
Entre ellos, el diseño de nivel superior del sistema de Seguridad de la vivienda es claro, “14º plan quinquenal”, 40 ciudades clave planean añadir 6,5 millones de viviendas de alquiler de Seguridad, nuevas viviendas de alquiler de Seguridad como proporción de la oferta total de nuevas viviendas se esfuerzan por alcanzar más del 30%.
De acuerdo con la planificación de la vivienda en Zhejiang y otras provincias, la zona de suministro de viviendas en el 14º plan quinquenal es básicamente la misma que en el 13º plan quinquenal. “La proporción de viviendas de alquiler de seguridad aumenta, la proporción de viviendas comerciales disminuye, la escala de viviendas comerciales entra en la era de la reducción.” El libro blanco dice.
La urbanización seguirá avanzando a alta velocidad.
Las dificultades inmediatas no significan que la industria pierda su futuro. De hecho, la esencia de la industria inmobiliaria como pilar de la economía china sigue siendo la fuerza clave para el crecimiento constante y la expansión de la demanda interna.
Zhang Huadong, investigador principal de Yihan Think Tank, dijo a first Finance que la relación entre los bienes raíces y el consumo social es la promoción de la relación, porque el mercado inmobiliario es muy largo, es muy obvio para el papel de atracción del consumo final C, especialmente en materiales de construcción, decoración del hogar, electrodomésticos, incluyendo la industria automotriz y otras industrias tienen un papel de atracción obvio.
Los datos del libro blanco muestran que las ventas totales de viviendas de primera y segunda mano en 2021 superaron los 23 billones de yuan, mientras que el consumo de vivienda condujo a una serie de consumo relacionado, la escala de la industria del mueble superó los 800 mil millones, la escala de la industria de electrodomésticos superó los 1,7 billones.
Desde el punto de vista de la contribución a la economía, el valor añadido de la industria inmobiliaria en 2021 es de 7,76 billones de yuan, la tasa de contribución al PIB es de 6,8%. Si el valor añadido de más de 50 industrias involucradas en la industria inmobiliaria aguas arriba y aguas abajo se agrega, la tasa de Contribución al crecimiento del PIB se acerca al 20%.
Por lo tanto, a través de la Liberación del consumo de vivienda de los residentes, la industria inmobiliaria puede formar un gran mercado interno, proporcionando un apoyo importante para la construcción de un “nuevo patrón de circulación interna y doble circulación”.
Desde el punto de vista de la propia industria inmobiliaria, sus fundamentos no han cambiado, la industria considera que la demanda razonable de vivienda sigue siendo suficiente apoyo para la industria.
En general, la tasa de urbanización de la población residente en China en 2021 es del 64,72%, mientras que la Academia China de Ciencias Sociales espera que el proceso de urbanización siga avanzando a gran velocidad durante el 14º plan quinquenal y entre en una fase de desarrollo estable después de tres o cinco a ños, con una tasa máxima de urbanización que oscila entre el 75% y el 80%.
Entre ellos, las grandes y medianas ciudades con buenos fundamentos, la población, la aglomeración industrial, el ciclo de vida de la ciudad al alza, el mercado inmobiliario sigue creciendo, la demanda sigue aumentando.
El libro blanco señala que la expansión de la demanda trae consigo una fuerte demanda de construcción urbana: en el interior, las instalaciones públicas en el Centro de la ciudad siguen mejorando, la renovación urbana todavía tiene una gran vitalidad; Para construir ciudades nodales de alta velocidad y centros de transporte integrados, es necesario movilizar plenamente los recursos y la infraestructura.
En el plano de la demanda, las ciudades con afluencia de población sólo necesitan exuberancia. En 2020, la población flotante de China ascendió a 376 millones de personas, lo que representa un aumento del 70% con respecto a 2010. La población flotante de Shanghai y Shenzhen superó los 10 millones, y la población flotante de Beijing, Guangzhou y Chengdu superó los 8 millones. El flujo entrelazado de la población generará una demanda continua y sustancial de viviendas rígidas.
Al mismo tiempo, la vivienda pública, la vivienda asequible, la vivienda de construcción propia y otras necesidades de sustitución generadas por los ocupantes de viviendas, casi 10.000 millones de metros cuadrados de viviendas antiguas construidas antes de finales de 2000 para mejorar la demanda, as í como la miniaturización de las familias, las necesidades de envejecimiento adecuadas, etc., tienen un espacio de liberación sostenida.
New Citizens generate New Needs
¿Las oportunidades siguen siendo, las empresas de vivienda como el cuerpo principal en el pasado, dejando de lado el modelo amplio de “tres altos”, qué salida hay para el desarrollo de alta calidad?
En cuanto a la propiedad residencial tradicional, el libro blanco propone centrarse en las ciudades de alta energía con un alto crecimiento de la población. Al mismo tiempo, debemos centrarnos en el mercado eficiente en la región. Al mismo tiempo, el estudio detallado de las diferencias regionales en el consumo de vivienda, centrándose en la demanda y las necesidades de los clientes.
En cuanto a la propiedad de gestión, el libro blanco considera que la lógica de la gestión de la retroalimentación de la vivienda y las ventas ya no es adecuada, por lo que la clave es explorar un modelo de beneficio maduro y deshacerse del “pensamiento inmobiliario”.
De hecho, muchos desarrolladores en propiedades operativas han logrado buenos resultados. Con 61 centros comerciales en Longhu, los ingresos de alquiler aumentaron un 40% en 2021 a 8.150 millones de yuan, la tasa de alquiler se mantuvo en un alto 97%; Henglong Property ‘s Shanghai Henglong Square focused on the heavy Luxury Route, in 2020 – 2021 Epidemic during the period of more than 15 per cent of the high level of Rent Annual increase.
Además, a pesar de que las viviendas de alquiler de Seguridad ocuparán en cierta medida la oferta de viviendas comerciales, en el rápido desarrollo de Shenzhen New Industries Biomedical Engineering Co.Ltd(300832) \ ,
Los datos de la Oficina de estadística muestran que, en 2021, el número de empleados flexibles en China ha alcanzado los 200 millones, incluida la tecnología de la información, la red, los presentadores, los jinetes para llevar, etc. Para esta parte de la movilidad de los grupos más jóvenes, el alquiler se ha convertido en una opción más general.
Los datos del libro blanco muestran que la población residente en Beijing y Shanghai es de unos 21,89 millones y 24,87 millones, respectivamente, pero la población de gestión real es de más de 30 millones, y la población de gestión real de Guangzhou y Shenzhen es de más de 22 millones, más de 3 millones y 4 millones.
Resolver los problemas de vivienda de los nuevos ciudadanos, los jóvenes y otros grupos con dificultades de vivienda, y desarrollar viviendas de alquiler de Seguridad se ha convertido en una tarea importante durante el 14º plan quinquenal.
En marzo de 2022, Guo shuqing, Presidente de la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros de China, señaló que los nuevos ciudadanos ya vivían en las ciudades, pero no tenían residencia permanente, o sólo habían obtenido la residencia permanente durante menos de dos o tres años, “la población es de unos 300 millones de personas, que se enfrentan a la necesidad real de vivir y trabajar en paz, iniciar un negocio, alquilar una casa, ir a la escuela para los niños, y apoyar a los ancianos”.
La enorme demanda de vivienda de los nuevos ciudadanos hace que el desarrollo de la vivienda de alquiler se convierta en un nuevo modelo que vale la pena explorar.
En el libro blanco se señala que las viviendas de alquiler basadas en políticas avanzan rápidamente y que el camino y el modelo de negocio son básicamente claros. La política consiste en transferir el precio de la tierra y revitalizar las existencias, proporcionar subvenciones en la construcción y el funcionamiento, mejorar el Ebitda en su conjunto y retirar las reit mediante la inclusión de la parte trasera en la oferta pública.
“Según los datos publicados por el Ministerio de vivienda y construcción, en 2022 se movilizarán 2,4 millones de nuevas viviendas de alquiler de Seguridad, lo que pondrá a prueba la fuerza financiera de los gobiernos locales, as í como la capacidad profesional y la reserva de personal de las empresas estatales locales, lo que acelerará la introducción de un alto grado de participación de las empresas inmobiliarias centrales orientadas al mercado.” The above Report said.
Las empresas privadas de vivienda han actuado en este sentido. “A través de nuestras ventajas de marca y gestión hasta ahora, hemos llevado a cabo la construcción de la Agencia de garantía”, dijo la gerencia de biguiyuan. “Al mismo tiempo, más queremos construir a través de la sabiduría científica y tecnológica, la construcción de viviendas de Seguridad en profundidad, a través de la Agencia de Garantía, a través del modelo EPC, a través de la competitividad de la construcción de la sabiduría científica y tecnológica, con las empresas estatales y los gobiernos locales e incluso las empresas centrales para cooperar en la construcción de viviendas de Seguridad.”
