El dolor de la “reducción de la superficie” ha durado más de medio a ño, ningún año como 2021, para que las empresas de vivienda sean tan “memorables”, como el tránsito de aire frío, este año está destinado a ser un cambio frío y cálido en la cuenca hidrográfica.
Hasta el 6 de abril de 2022, tomando como muestra el informe financiero 2021 de 25 empresas inmobiliarias cotizadas que habían entrado en el “Club de 100000 millones de dólares (según las ventas de todo el calibre)”, según las estadísticas del reportero del Diario de valores, los beneficios netos de 6 empresas, entre ellas China National Property, China Resources Land y Longhu Group, pertenecientes a los accionistas de la empresa matriz superaron los 20.000 millones de yuan, de los cuales el Grupo Longhu, China Resources Land, Greentown China, China jinmao y Jinhui Holdings 5 este indicador aumentó año tras año, los otros 20 beneficios netos cayeron todos.
“En 2021, las 100 principales empresas inmobiliarias” no aumentan los beneficios “cada vez más graves, el margen de beneficio neto, la tasa media de rendimiento de los activos netos fue de 9,8%, 8,1%, en comparación con el año anterior, respectivamente, disminuyó 2,2, 1,8 puntos porcentuales.” Liu Shui, Director de investigación de la División de negocios del Instituto de investigación de China, dijo a Securities Daily que los altos precios de la tierra y la desincentivación inmobiliaria restringen el espacio de beneficios de las empresas inmobiliarias, de 1 a 2 años en el futuro, la industria o todavía estará en la era de la reducción de Los beneficios.
“En el pasado, el KPI de inversión de los gerentes profesionales toma” cantidad “fija, el derecho de voz de la escala de garantía es el primero, la calidad de la inversión es el segundo, incluso si el margen de beneficio neto del 2% todavía tiene que tomar el cuero cabelludo duro, lo que resulta en El control financiero del viento no está en su lugar, la capacidad de pago de la deuda a corto plazo es insuficiente, causa” 100 mil millones de empresas de vivienda “romper 40, el valor de mercado rompe a través de 100 mil millones de yuan pero sólo representa menos de un tercio.” Después de esta ronda de impacto realista y revisión, la eficiencia de un yuan, los beneficios y la creación de cuánto valor de mercado, es el nuevo tema que el líder tiene que pensar y enfrentar.
¿La Línea Roja del margen bruto se redujo al 20%?
Cuando se llevó a cabo la “reducción de la escala”, la “teoría de la escala única” de la industria inmobiliaria ya no era aplicable, y las empresas inmobiliarias “más grandes pero menos fuertes” se habían sumido en una crisis de liquidez. En el momento de la recesión de la industria, después de la reanudación de la negociación, la reflexión y la revisión, los líderes de las empresas inmobiliarias comenzaron a darse cuenta de que la industria inmobiliaria se basó en el “radical” de la era del desarrollo impulsado por el alto apalancamiento ha terminado.
Parece ser el mismo, en comparación con el desempeño anterior de la reunión “objetivo de ventas” es el protagonista, este a ño “todos los buenos” cabeza de las empresas de vivienda están liberando una información, orientada a los beneficios para reducir los costos y aumentar la eficiencia, los beneficios en lugar de la escala para los Objetivos de evaluación del KPI, la inversión con el IRR (tasa de rendimiento interno) como criterio, con el fin de abrir el negocio de la vivienda para cavar el embalse de beneficios.
Detrás de este mensaje está el profundo escrutinio de los dividendos de la tierra y la era de los dividendos financieros que se desvanecieron y la rentabilidad de la industria se desplomó a la manufactura.
Tomando como muestra los datos financieros de 2021 de las 25 “empresas inmobiliarias de 100000 millones de dólares”, la tasa bruta de interés de las 25 empresas inmobiliarias disminuyó de 0,01 puntos porcentuales a 17 puntos porcentuales. Si el consenso anterior de la industria sobre la tasa bruta de interés de la Línea Roja del 25%, sólo el Grupo Longhu, la propiedad en el mar y otros 7 cruzaron la Línea Roja, si la tasa bruta de interés de la Línea Roja se redujo al 20%, 14 empresas inmobiliarias cruzaron la línea.
Mirando hacia atrás en los últimos tres años, los datos del margen medio de beneficio de la industria inmobiliaria, de acuerdo con las estadísticas de Sinolink Securities Co.Ltd(600109) A juzgar por el anuncio de resultados de 2021, el margen bruto medio es del 18,74%, y el margen neto medio es del 8,21%. En el sector manufacturero, el margen bruto fue del 20,53% y el margen neto del 7,96% en 2021.
Saltar a través de la “edad de bronce” y pasar directamente a la “edad de hierro negro” puede ser la base de la predicción. Por lo tanto, después de entregar a la madre el beneficio neto casi se corta después de la transacción, el Presidente de la Junta de Wan ke Yu Liang pasó 28 minutos en la reunión de rendimiento para reflexionar y analizar, después de todo, esta es la tercera vez que aparece en el mercado en 31 años el beneficio neto cae. Al mismo tiempo, el margen bruto de Vanke también cayó al 21,8%, acaba de limpiar la industria para llegar a un consenso sobre la nueva línea roja.
“Todo el mundo está de acuerdo en que los márgenes brutos volverán a alrededor del 20% o más.” Li Xin, Presidente de China Resources Land, dijo: “la situación en cada hogar es diferente, pero no hay mucha diferencia en el objetivo de los márgenes brutos, es poco probable que vuelva al 30% o más”.
“La tasa bruta general de Longhu Group es del 25% en 2021, y la tasa bruta de desarrollo inmobiliario es del 23%, lo que es más importante en la industria. En los próximos 1 a 2 años, los proyectos que se llevarán a cabo en 2017 y 2018, cuando el mercado de la tierra esté caliente, entrarán en el canal de liquidación, se espera que la tasa bruta de desarrollo inmobiliario se mantenga en un 20%, y la tasa bruta general de desarrollo del Grupo espera que se mantenga en un 25%. Chen xuping, CEO del Grupo Longhu, dijo a Securities Daily que si el mercado de la tierra está altamente apalancado, la tasa bruta de interés de la placa inmobiliaria podría ser restaurada en el futuro.
¿Dónde está el apoyo para futuras valoraciones?
Desde el punto de vista de las medidas de ajuste de la estructura de la oferta y la demanda, el desarrollo sigue siendo el principal negocio de la mayoría de las empresas inmobiliarias en la actualidad, y todavía tiene un papel decisivo en el Grupo de beneficios, pero sólo el desarrollo sin operaciones y servicios, no puede separarse de la base de clientes y el círculo de capacidad para desarrollar un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, y no puede apoyar el “desarrollo de calidad”.
Dos premisas son muy importantes: En primer lugar, la tasa de urbanización aumentó al 64,72% en 2021 y las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 18 billones de yuan, lo que puede haber tocado el techo, como dijo Yu Liang, “Tenemos que hacer un buen diseño antes de que llegue el techo”; En segundo lugar, aunque el próximo jugador disminuirá, pero si el núcleo también de acuerdo con la “velocidad para la adición de escala, apalancamiento para la multiplicación” de la vieja Ley de juego de desarrollo, eventualmente “retirarse” del campamento de estudiantes sobresalientes, la valoración no puede obtener el pleno reconocimiento de los inversores.
Sobre la base del precio de cierre del 6 de abril, el valor total de mercado de las acciones a y las acciones de Hong Kong de 7 empresas inmobiliarias supera los 100000 millones de yuan, 00002 es de 246700 millones de yuan, 234100 millones de yuan para el desarrollo en el extranjero de China, 225700 millones de yuan para la propiedad China Resources, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) es de 219000 millones de yuan, 211700 millones de yuan para el Grupo Longhu, 129000 millones de yuan para el Grupo Longhu y 122100 millones de yuan para el parque bigui.
According to the Securities Daily Reporter observed that 200 billion Yuan Market Market Camp Housing Enterprises have four Common Characteristics, First, the Financial disc is Stable, such as the net profit scale of more than 20 billion Yuan, The gross rate of more than 20%, are Green Housing Enterprises; En segundo lugar, la proporción de ingresos no relacionados con la vivienda aumentó gradualmente, su alto nivel de margen bruto aumentó el margen de beneficio de la empresa; En tercer lugar, las reservas de tierras se concentran principalmente en las ciudades de primer y segundo nivel; En cuarto lugar, la calificación es estable, el múltiplo de PE es alto.
Tomando como ejemplo el Grupo Longhu, la única empresa de construcción de viviendas de 200000 millones de yuan, los ingresos de explotación en 2021 fueron de 18.800 millones de yuan, de los cuales 10.400 millones de yuan provenían de bienes de inversión, con una tasa bruta de interés general de alrededor del 75% (8.150 millones de yuan provenían de alquileres de centros comerciales, con una tasa general de alquiler del 97%; 2.230 millones de yuan provenían de alquileres de apartamentos de Corona, con una tasa de alquiler de viviendas de más de medio a ño de funcionamiento del 94,3%); La gestión de la propiedad y otros ingresos ascendieron a 10.400 millones de yuan (8.400 millones de yuan después de la combinación de la gestión de la propiedad y otros ingresos, con un margen bruto del 25%), y la mayoría de las empresas fuera del canal principal de desarrollo inmobiliario se encuentran entre las tres primeras de la industria.
Además, China Resources Land, por ejemplo, en 2021 sus ingresos no relacionados con la vivienda para el negocio inmobiliario operativo y su negocio de gestión de activos ligeros China Vientiane Life, ingresos de 17.400 millones de yuan y 8.880 millones de yuan, respectivamente, un aumento de más del 30%. A este respecto, Southwest Securities Co.Ltd(600369)
En opinión de la industria, al igual que las empresas inmobiliarias como Longhu Group, China Resources Land y Zhonghai real estate, las empresas diversificadas que se centran en las empresas no inmobiliarias se han fortalecido y han entrado en el período de cosecha, convirtiéndose en una fuente estable de flujo de caja para el Grupo, y la mayoría de sus secciones de “derechos de matrícula” se han pagado, el modelo de negocio y su modelo reproducible se han puesto en marcha y tienen la capacidad de explorar un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, que es tanto el diseño como el futuro. También se basa en el concepto a largo plazo, la capacidad de utilizar la fuerza estratégica para entrenar a través del ciclo, también es uno de los elementos básicos de la alta valoración del mercado de capitales.
“Después de que la industria inmobiliaria entre en la era de la reducción de los beneficios, el modelo tradicional de alto volumen de Negocios y alta deuda ya no es aplicable, la escala ya no es la clave para ganar, la industria avanza hacia el desarrollo de alta calidad, la estabilidad financiera y el nivel de gestión se convierten En el factor clave que las empresas inmobiliarias deben prestar atención.” Zhuge Housing Finding data Research Center Senior Analyst Chen Xiao to the Securities Daily Reporter said that looking forward to the Future Market, in the industry Concentration Promotion and the background of increasing Competition, the Management level is excellent, Financial situation is Stable, the Diversification development path clear Housing enterprises will be more able to enjoy the overestimated value, the High P / e ratio.
