Recientemente, la Oficina de prensa del Consejo de Estado celebró una conferencia de prensa sobre la promoción de un círculo virtuoso de economía y Finanzas y el desarrollo de alta calidad. Tian Guoli, Presidente de la Junta Directiva de China, dijo en la reunión que la era de la apreciación de la vivienda ha terminado y que la era de la Dependencia del arrendamiento pronto llegará a medida que el mercado chino madure.
De “comprar a CCB” a “alquilar a CCB”; De “alquiler y compra” a “acelerar el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo”; De las instituciones financieras a las empresas inmobiliarias, de los compradores de viviendas a las personas que alquilan viviendas, las partes interesadas de la industria inmobiliaria están entrando en una profunda transformación ideológica y bautismo.
Las partes interesadas en la venta previa a la refrigeración de la fotografía del suelo corren por el este y el oeste.
El 17 de enero, el sitio web oficial de la Oficina Nacional de Estadística anunció la finalización de la inversión nacional en desarrollo inmobiliario en 2021, las ventas y ventas de viviendas comerciales y los fondos de las empresas de desarrollo inmobiliario. Los datos muestran que, en 2021, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario aumentó un 4,4% año tras año; Las ventas nacionales de viviendas comerciales ascendieron a 18.193 billones de yuan, un aumento del 4,8% con respecto al año anterior.
De hecho, a partir de los datos de un mes, a partir de marzo de 2021, las ventas de viviendas comerciales y el área de ventas han disminuido de un aumento a un descenso, hasta diciembre ha sido una tendencia a la baja durante 10 meses consecutivos. Entre ellos, la inversión en desarrollo aumentó un 38,3% en enero y febrero de 2021.
La disminución de las ventas y el tamaño de las ventas también ha afectado el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por la tierra. En 2021, la superficie de adquisición de tierras de las empresas inmobiliarias fue de 215,9 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 15,5% con respecto al a ño anterior. El precio de transacción de la tierra fue de 177560 millones de yuan, un aumento del 2,8% con respecto al año anterior.
En particular, las tres rondas de suministro centralizado de tierra en 2021 muestran una situación de dos días de hielo y fuego. Por un lado, en la primera ronda de suministro centralizado de tierras en 2021, la tasa media de prima de tierras de Chongqing, Hangzhou, Xiamen, Shenzhen y otras ciudades superó el 20%, de las cuales la tasa general de prima de Chongqing alcanzó el 43%, ocupando el primer lugar en la tasa de prima de 22 ciudades. Por otra parte, después de sólo 5 meses, la segunda ronda del mercado de la tierra para el calor se desplomó repentinamente, el comercio de precios básicos se convirtió en la norma, 22 ciudades la tasa media de prima es sólo el 4%, de las cuales más de 8 ciudades la tasa de prima de la primera ronda disminuyó significativamente, Chongqing la tasa máxima de prima es sólo el 0,43%, la tasa general de prima es sólo el 0,02%, un gran número de marcas de flujo de tierra o el comercio de precios básicos en la tierra. Aunque algunas de las condiciones de la tercera ronda de suministro centralizado de tierras son “moderadamente laxas”, muchas ciudades también han reducido el umbral del suelo en diferentes grados, pero la tasa general de prima del mercado de la tierra es relativamente baja, la competencia no es feroz.
La pre – refrigeración del suelo, las ventas, la superposición de un entorno de desarrollo interno y externo complejo, la industria inmobiliaria comenzó a ir en contra de las partes interesadas.
Desde 2021, los principales bancos han endurecido los préstamos inmobiliarios y han ajustado la política de préstamos hipotecarios, cada vez más compradores de bienes raíces son difíciles de obtener préstamos hipotecarios de los bancos, las ventas de bienes raíces, la recaudación de fondos y el mercado inmobiliario de segunda mano no tienen un pequeño impacto, parte del flujo de Caja de las empresas inmobiliarias y la crisis de liquidez.
Con el pre – enfriamiento de las transacciones del mercado inmobiliario y el papel destacado de la política de regulación inmobiliaria, el aumento de los precios de la vivienda se ha detenido, los precios de la vivienda en algunas ciudades comenzaron a disminuir lentamente, el sentimiento de espera de los compradores potenciales se ha vuelto más fuerte, el entusiasmo y La urgencia de la compra de viviendas han disminuido considerablemente, lo que ha exacerbado la dificultad de la eliminación del inventario inmobiliario.
Limitado por la política de regulación inmobiliaria, el ajuste de la política de préstamos bancarios y el sentimiento de los compradores de viviendas de esperar y ver el aumento de la presión, el desarrollo y la desinversión de las empresas inmobiliarias aumentaron drásticamente, la presión de la recaudación de fondos y el Servicio de la deuda se puso de relieve, La promoción de ventas de las empresas inmobiliarias, las ventas de descuento se convirtieron en la norma y afectaron aún más la prosperidad del mercado inmobiliario y el desarrollo ulterior de los bienes raíces.
Bajo la influencia de muchos factores, la dirección de desarrollo de la industria inmobiliaria se está convirtiendo gradualmente, el modelo de alto volumen de negocios que ha sido criticado se está convirtiendo en el pasado, la industria inmobiliaria y las nuevas empresas inmobiliarias están madurando.
Las ventajas de la distribución anticipada ponen de relieve el nuevo impulso de la industria inmobiliaria
Con la profundización del desarrollo urbano, el espacio del mercado de nuevas viviendas se está reduciendo gradualmente, y las viviendas existentes se convertirán en la principal fuente de suministro en el ámbito de la vivienda. En los últimos años, bajo la influencia de muchos factores, cada vez más empresas inmobiliarias han participado en operaciones inmobiliarias, apartamentos de alquiler largo y otros campos.
En junio de 2014, el People ‘s Daily publicó el artículo de Yu Liang, Presidente del Grupo Wanke, “el mercado inmobiliario entra en la era de la plata”, lo que provocó una acalorada discusión en la industria. En el mismo año, Vanke comenzó a tomar la iniciativa en el campo de los apartamentos de alquiler a largo plazo. En noviembre de 2014, Vanke entró oficialmente en el sector de la vivienda de alquiler y se hizo cargo del primer proyecto de construcción de viviendas de alquiler en el mismo mes. En 2015, Vanke estableció su propio Departamento de Negocios de apartamentos de alquiler para desarrollar apartamentos de alquiler largo y comenzó a experimentar en varias ciudades clave. En 2016, Vanke integró los proyectos de apartamentos de alquiler a largo plazo de todas sus sucursales y creó una plataforma de gestión unificada para coordinar el desarrollo de proyectos, la gestión de operaciones, la aprobación de precios y la liquidación financiera, y unificar la marca “poyu”.
El 23 de febrero, el número público de Wechat “in poyu” publicó el informe anual de crecimiento de poyu 2021. Los datos muestran que la marca de apartamentos juveniles de Vanke “poyu” ha sido distribuida en 33 ciudades de todo el país, la gestión de más de 400 tiendas, la apertura de un total de más de 160000 casas, la tasa media de alquiler del 95%, un total de 2.944 propietarios para proporcionar servicios de gestión de activos, se ha convertido en la mayor marca de apartamentos de alquiler largo centralizado en China.
Más allá de Wanke, en marzo de 2017, guanyu de Longhu tomó medidas sustanciales y aterrizó por primera vez en Chengdu Jinnan tianjie store y Times tianjie Store Project. En junio de 2021, Longhu guanyu tenía más de 30 ciudades de alto nivel en todo el país, incluyendo Beijing, Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, etc., con 94.000 casas abiertas, manteniendo la posición de los tres primeros en la escala de la industria durante mucho tiempo. La tasa de alquiler al final del período fue del 94,1%, y la tasa de alquiler de más de seis meses fue del 95,5%.
Además, Poly, Ocean, Green City, Yango Group Co.Ltd(000671) Gold, Xuhui, Yuexiu, Zhongjun, Shangkun, Fangyuan, Nacity Property Service Group Co.Ltd(603506) \\ Pero en comparación con los pioneros de los apartamentos de alquiler largo y la marca líder de la industria, la escala y el diseño de Negocios de los recién llegados son relativamente limitados, la influencia y el número de casas también son un poco insuficientes.
Además de los apartamentos de alquiler largo, las empresas inmobiliarias también han estado en funcionamiento comercial, gestión de la propiedad, turismo cultural, pensiones y otros campos con frecuencia. Sin embargo, además de la gestión de la propiedad, la gestión de las operaciones comerciales, los apartamentos de alquiler largo y otros campos han explorado un modelo de negocio más maduro y realizado beneficios, la mayoría de los campos todavía están en la etapa de inversión continua o pérdidas. A largo plazo, las empresas inmobiliarias sólo pueden beneficiarse de la diversificación si cuentan con una reserva adecuada de talentos, un fuerte apoyo financiero y una amplia experiencia en esferas conexas.
En el proceso de orientación de la política y evolución del mercado, los apartamentos de alquiler largo están emergiendo gradualmente. Sin embargo, debido a las características inherentes de la operación de activos pesados, el largo período de retorno y la alta dependencia de los factores de ubicación, los alquileres de apartamentos de alquiler de larga duración de las empresas de vivienda de marca siguen siendo elevados durante mucho tiempo, las pequeñas y medianas empresas también tienen dificultades para seguir invirtiendo Debido a la falta de recursos financieros, la competencia en el mercado de alquiler de larga duración no es suficiente. Además, el canal de salida único, los diferentes derechos de alquiler y compra, la oferta limitada y otros problemas, también siguen desconcertando y afectando a los participantes en el mercado de alquiler a largo plazo.
Política de la mano izquierda
El 2 de julio de 2021, el Consejo de Estado publicó el “dictamen sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler de Seguridad”, en el que se aclaraba por primera vez el diseño de nivel superior del sistema de Seguridad de la vivienda a nivel nacional y se reflejaba la importancia del Estado para las viviendas de alquiler de Seguridad.
En el informe sobre la labor del Gobierno correspondiente a 2022 se señaló que se aceleraría el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo. Antes de esto, después de que el 8 de febrero el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros emitieran la “circular sobre la no inclusión de los préstamos relacionados con la vivienda de alquiler garantizada en la gestión centralizada de los préstamos inmobiliarios”, el 27 de febrero, la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros y el Ministerio de vivienda y construcción emitieron conjuntamente la “orientación sobre el apoyo de las instituciones de seguros bancarios al desarrollo del mercado de la vivienda de alquiler garantizada”, Seguir fortaleciendo el apoyo financiero a la construcción y el funcionamiento de viviendas de alquiler asequibles.
Lo que es más notable, el 21 de junio de 2021, el primer lote de nueve proyectos piloto de reits públicos de infraestructura se cotizaron sin problemas, recaudando un total de 31.400 millones de yuan, que abarcan parques industriales, autopistas, logística de almacenamiento, tratamiento de aguas residuales y otros tipos de activos, los fondos recaudados se centraron en la innovación científica y tecnológica, el desarrollo ecológico y los medios de vida de las personas y otros ámbitos de la Junta. Desde el lanzamiento del producto, el funcionamiento general ha sido estable, de acuerdo con las expectativas del piloto, y ha logrado un buen comienzo. El éxito del proyecto piloto marcó un paso clave en la construcción del mercado de reits.
Este es también un paso clave en la construcción del mercado de los productos reits desde la reunión ejecutiva del Consejo de Estado en diciembre de 2008, en la que se estudiaron nueve políticas y medidas para promover el desarrollo económico mediante la financiación y se aclaró la naturaleza de los fondos fiduciarios e inversiones inmobiliarios (reits) como formas innovadoras de financiación. Esto también significa que la transformación de las empresas inmobiliarias en operaciones inmobiliarias, el desarrollo vigoroso de productos de alquiler a largo plazo está marcando el comienzo de nuevas oportunidades.
Además, la entrada de grandes bancos comerciales de propiedad estatal ha dado un nuevo impulso al desarrollo del mercado de alquiler.
Los datos públicos muestran que, sobre la base de las ventajas técnicas de los sistemas básicos de “nueva generación” que se han construido a lo largo de los años, se ha hecho todo lo posible por construir un sistema de plataforma de servicios de alquiler de viviendas. Con la cooperación de tres niveles entre el Gobierno central, las subdivisiones y las subdivisiones, China Construction Bank Corporation(601939) \\ tomó la iniciativa en la construcción de una plataforma de servicios La Plataforma se basará en “toda la Plataforma de apoyo, toda la cadena de servicios y todo el apoyo a los productos” tres posiciones principales, proporcionará soluciones integradas para el mercado piloto de alquiler de viviendas urbanas.
It is reported that the Platform has strong openness and Sharing, Supporting the Government, landlords, tenants, brokers, leasing Enterprises, Urban Operations, Platform Operations, Banking and other Regulation and all Transaction Service subjects Functions and interfaces Open. Con el fin de garantizar la autenticidad de la oferta de vivienda de la Plataforma, la fuente de vivienda de la empresa es gestionada conjuntamente por China Construction Bank Corporation(601939) \\ La información sobre la vivienda de los propietarios individuales debe ser verificada en línea, verificada sobre el terreno, auditada entre bastidores antes de su publicación.
Ayudar a promover la aplicación de la política de alquiler y compra, no sólo se dedica a ser el promotor y constructor del mercado, sino que también presta atención a la orientación y el cultivo de la cultura del alquiler a largo plazo, y aboga activamente por el nuevo concepto de vivienda de “la casa se utiliza para vivir bien” y “el alquiler a largo plazo significa vivir a largo plazo significa vivir en casa”, de modo que el alquiler se convierta en una nueva opción para disfrutar de una vida mejor. Con el fin de promover esta idea, China Construction Bank Corporation(601939) \\
En las dos conferencias nacionales que acaban de concluir, varios representantes y miembros del Comité se centraron en el sector inmobiliario y formularon sugerencias, centrándose principalmente en el sistema de preventa, el arrendamiento y la compra de derechos, la construcción verde con bajas emisiones de carbono y otros aspectos, y presentaron propuestas y propuestas por escrito. Yao jinbo, representante del Congreso Nacional del pueblo y CEO de 58 ciudades, dijo que los compradores de viviendas y los inquilinos deben disfrutar de los mismos derechos y promover gradualmente la equiparación de los servicios públicos básicos de alquiler. Además, establecer un tribunal de alquiler profesional y eficiente y diseñar un mecanismo de solución de controversias diversificado que se ocupe específicamente de las controversias de alquiler. Mo Tianquan, miembro del Comité Nacional del CPPCC y fundador del mundo de la vivienda, también sugirió que se desarrollara vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas, en particular la vivienda de alquiler garantizada, se promoviera el derecho de los inquilinos a disfrutar de los servicios públicos y se eliminaran las preocupaciones de los inquilinos.
Con el avance, la aplicación y el aterrizaje de diversas políticas favorables, como la financiación, los impuestos, el arrendamiento y la compra de derechos, as í como la construcción continua de viviendas de alquiler de Seguridad, los apartamentos de alquiler a largo plazo entran gradualmente en la etapa de operación fina, bajo la inspiración del compromiso solemne de “dejar que toda la gente viva y viva”, la adquisición de viviendas de alquiler está dando la bienvenida a nuevas oportunidades de desarrollo.
