Punto de vista básico
Esta semana, el volumen de Negocios de las viviendas nuevas y de segunda mano siguió aumentando, disminuyendo año tras año. Esta semana, el número de nuevas transacciones de viviendas en 47 ciudades fue de 39.000, un aumento del 2,4% con respecto al mes anterior, una disminución del 37,6% con respecto al año anterior; En 18 ciudades grandes y medianas, el número de nuevas transacciones de viviendas fue de 24.000, lo que representa un aumento del 13,6% y una disminución del 23,2% con respecto al a ño anterior. La tasa de crecimiento de las nuevas transacciones de viviendas en las ciudades de primer, segundo y tercer nivel fue de – 10,8%, 32,3% y + 1,1%, respectivamente, y la tasa de crecimiento interanual fue de – 20,5%, 18,2% y – 48,4%. El número de transacciones de viviendas de segunda mano en 16 ciudades fue de 11.000, una disminución del 14,0% en comparación con el per íodo anterior, una disminución del 37,2%; El número de transacciones de viviendas de segunda mano en 12 ciudades grandes y medianas fue de 10.000, un aumento del 14,0% y una disminución del 37,2% con respecto al a ño anterior. La tasa de crecimiento de las transacciones de viviendas de segunda mano en las ciudades de primera, segunda y tercera línea fue de + 22,7%, 11,9% y + 10,5%, respectivamente, con una tasa de crecimiento interanual de – 45,3%, 28,3% y – 40,3%.
Las existencias de viviendas nuevas disminuyeron en comparación con la semana pasada y el ciclo de eliminación aumentó en comparación con la semana anterior. El número de nuevas viviendas en 15 ciudades es de 1.019000, lo que representa una disminución del 0,2% y un ciclo de eliminación de 14,0 meses y un aumento de 0,2 meses. En comparación con el mismo per íodo del mes pasado, el número de nuevas viviendas en 8 grandes y medianas ciudades es de 553000, lo que representa una disminución del 2,9% en comparación con el mismo per íodo del mes pasado. La cantidad de inventario de nuevas casas en las ciudades de primera línea es de 258000 sets, sin cambios significativos en la relación de anillo, el ciclo de eliminación es de 8,4 meses, la relación de anillo aumenta 0,2 meses, la cantidad de inventario de nuevas casas en las ciudades de segunda línea es de 206000 sets, sin cambios significativos en la relación de anillo, el ciclo de eliminación es de 10,2 meses, la relación de anillo aumenta 0,2 meses, el número de inventario de nuevas casas en las ciudades de tercera línea es de 90.000 sets, la relación de anillo no cambia obviamente, el ciclo de eliminación es de 16,0 meses, la relación de anillo no cambia obviamente.
El volumen y el precio del mercado de la tierra en su conjunto han aumentado y la tasa de prima de la tierra ha disminuido. El número de transacciones de tierras de todo tipo en 100 ciudades fue de 226, con un aumento del 15,3% en comparación con el per íodo anterior y del 17,7% en comparación con el mismo período. El volumen de Negocios de la planificación de la tierra para la construcción de 14,99 millones de planos, un aumento del 49,7% en comparación con el per íodo anterior, un aumento del 20,2%; El precio total de las tierras vendidas fue de 59.100 millones de yuan, un aumento del 278,8% en comparación con el mes anterior y del 58,5% en comparación con el año anterior. El precio medio de las tierras vendidas fue de 3.941 Yuan / piso, con un aumento del 153,0% y del 31,9% con respecto al a ño anterior. La tasa de prima de tierras de 100 ciudades fue del 3,87%, una disminución del 31,5% y una disminución del 67,1% con respecto al a ño anterior.
Propuestas de inversión
En los últimos años, la regulación inmobiliaria se ha relajado en diversos grados en las ciudades de primera línea, incluida la ciudad de primera línea de Guangzhou, que redujo la tasa de interés de los préstamos hipotecarios en 20 BP, y las ciudades de tercera y cuarta línea que redujeron la proporción de préstamos del Fondo de previsión o pagos iniciales de préstamos comerciales han aumentado a 11, entre ellas Heze, Chongqing, Ganzhou, Foshan, Zhumadian, Bengbu, Nantong, Beihai, Zigong, Nanning y Fuzhou. Sin embargo, creemos que la política actual se centra principalmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel, el efecto de impulso del sentimiento del mercado es limitado, el seguimiento todavía necesita prestar atención a las ciudades de alto nivel. Desde el punto de vista del lado de la oferta, el rendimiento de la primera ronda de subastas centralizadas en Beijing ha regresado a la temperatura, aunque todavía hay la mitad de las transacciones de precios de base de parcelas, pero también hay parcelas que tocan el límite de precios, y el retorno de las empresas de vivienda de marca, la participación activa en la subasta también muestra que el entusiasmo de inversión de las empresas está siendo restaurado. El rendimiento de la actual ronda de subastas de tierras en Beijing ha contribuido a aumentar la confianza en el mercado de la tierra este año. Debido a que la industria todavía está en su punto más bajo en su conjunto, creemos que la concentración de la tierra se espera que se produzca una “diferenciación”: el mercado de la tierra urbana de primera línea o tomará la iniciativa en la recuperación de la temperatura, la escala de las empresas de vivienda en las empresas estatales centrales han comenzado a tomar activamente la tierra, mientras que otras ciudades y empresas de vivienda todavía necesitan un período de reparación. Al mismo tiempo, vemos que Qingdao anunció el ajuste de la concentración de la tierra en 2022 a cuatro lotes, creemos que en el futuro o más ciudades se refieren al aumento de la oferta de tierra para suavizar la volatilidad del mercado. Creemos que debido a que la propiedad no se ha recuperado significativamente, la oferta y la demanda de ambos extremos de la política todavía se espera que se afloje sustancialmente, incluyendo la aceleración de la construcción de viviendas de Seguridad, la relajación de la gestión de los fondos de pre – venta, la optimización de las tres líneas rojas, etc., el punto de tiempo del ajuste de la política será el primero en marzo dos direcciones claras o enero – febrero después de la publicación de los datos de la Oficina de Estadística. En esta etapa, los beneficios de la política están llegando, creemos que todavía tenemos que esperar a que las ciudades de mayor nivel sigan adelante para tener una señal sustancial, mantenemos la opinión de que “el primer trimestre es una mejor ventana de configuración”. Sugerimos que nos centremos en tres líneas principales: 1) las principales empresas inmobiliarias con menor riesgo de crédito, canales de financiación abiertos y mayor seguridad: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , 00002 , Longhu Group y China Resources Land. Bajo la influencia de la reducción de las tasas de interés y otras políticas macroeconómicas e industriales, las empresas inmobiliarias flexibles con mayores ingresos marginales son Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) En la actualidad, la determinación de los ingresos es más fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito de las empresas relacionadas con la vivienda a corto plazo disminuye, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Services, Xuhui Yongsheng Life, New City Yuet Services.
Indicación del riesgo
Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo más estricta.
